千万买别墅 雨水两次倒灌车库

王子

6年前在海淀区花1003万余元买了一套保利(北京)房地产开发有限公司开发的西山林语别墅，谁知到现在一天都没法住，还打了三年维权官司。

石先生向《法制晚报》记者(微信ID:fzwb_52165216)了解释，这是因为他的车库、地下室频繁雨水倒灌。最严重的一次，灌进去的水深达一米五。为了维修，物业人员在地下室挖了7个深坑，最大的直径一米多。

法院审理后认定，保利房地产公司未按图纸对排水管走向及雨水井施工，不符合图纸设计要求及国家标准。

9月18日，北京市第一中级法院再审裁定保利地产修房并赔偿27万余元。

业主遭遇

别墅被指交房时存质量问题

石先生是个生意人，2009年上半年，他看到保利西山林语别墅的宣传，决定买一套。

2009年7月1日，石先生以妻子与岳父作为共同房屋买受人，与保利地产公司签订合同，购买坐落于海淀区西北旺镇冷泉村的一套西山林语别墅。

房屋建筑面积近500平方米，地上两层，地下一层，石先生一共交纳房款1003万余元。

2009年8月，保利地产通知石先生收房，但收房时，石先生发现多处质量问题。

“顶层屋面有两处渗漏痕迹;一层北阳台顶面和一层南次卧室顶面有渗透痕迹;外立面防水木进水变形、脱皮、腐朽;室内墙面开裂较多;楼梯周边和雨水管出水口无散水、小院无排水沟，雨水直接进入墙基!”石先生说，因此他当时拒绝收房。

雨水两年两次倒灌进地下室

“2011年夏天，我们小区北边的房子都有雨水倒灌情况，我家最严重!”石先生说，因排水需要，物业人员在他家地下室挖了3个深坑，2012年春天回填。

石先生回忆，2012年夏天的一天，西山林语的大部分地下室出现雨水倒灌，水从排水沟中排水管溢出，流入地下室。物业人员又在他家地下室挖了7个深坑用于排水，至今未回填。

针对石先生所说的问题，记者到西山林语别墅区实地探访。

别墅区大门口“保利西山林语别墅区平面图”显示小区内有一条“北环路”。这条路的北侧有25套别墅。这个位置，在小区里地势较低。

法晚记者(微信ID:fzwb_52165216)看到，“北环路”北侧已经入住的别墅，多数业主把自家车库封死。

“不封死，雨水大了就会倒灌。有的业主把房子布局都改了。”石先生解释。

记者到了石先生家。他的别墅外墙看上去已经十分破旧，外墙的防水木已经腐朽。

别墅居室比车库高七八个台阶，雨水倒灌每次都发生在下沉式的车库。车库坡度约有10度，车库门口有一条大约2米长、50厘米宽、30厘米深的排水沟。

车库门的底部，筑起一道高约50厘米的坎儿。“这是用来防雨水倒灌的，是物业后来砌的。”石先生说。

为排积水地下室挖7个深坑

房屋的车库和地下室相连相通，从车库向下走四五个台阶就通到地下室。地下室里有7个坑，直径最大的1米多，深七八十厘米。直径最小的坑也有60厘米，深三四十厘米。石先生说，这些就是物业挖的坑，用来排积水。

石先生蹲在最大的坑边，用手比划着解释：“地下室是水泥地面，不渗水，只能往下挖坑，让水泥层下的土层去渗水。”

说完他站起来走到墙边：“上面的印迹是2012年那次留下的，整个地下室都被淹没了。下面还有个印迹，是2011年夏天下雨倒灌留下的。”

记者注意到，上面的那条雨水倒灌痕迹距地面有1.5米高，下面的痕迹距地面大约有50厘米。墙面已经变黑发霉。

双方说法

业主要求保利赔偿200余万元

2013年1月18日，石先生委托专业机构鉴定，结论为房屋设计存在问题，无法满足排水需要。

石先生说，由于房屋质量问题严重，即便前些年别墅行情好也卖不掉，又没法住。

石先生委托律师给保利地产发过律师函，但对方并没给出解决方案。

于是，石先生起诉至海淀法院，请求判决保利地产出示规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、商品房的面积实测技术报告表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表的原件并提供复印件，对地下室积水问题进行修复，赔偿逾期交房违约金以及房屋租金损失203万余元，赔偿物业费损失4万余元，并承担鉴定费5万元。

保利辩称倒灌因当地市政落后

保利地产在法庭上辩称，该公司已经按照合同约定提供了合同所约定材料，且石先生一方已经收房，保利地产对属于房屋保修的部分是同意维修的，因此不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金。

石先生一方不止有这一处房屋，因此房屋租金损失不应支付。

保利地产还认为，房屋地下室进水的问题不属于房屋质量问题，它是冷泉地区市政排水设施落后造成的，该地区没有标准的市政管道，是这样的城市现状引发积水问题，属于不可抗力或者是属于ZF原因。

另外，保利地产也不同意支付物业费，对石先生自行委托做出的鉴定结论也不认可。

法院审理

鉴定显示排水未按照图纸施工

诉讼过程中，石先生一方向海淀法院申请进行鉴定，海淀法院接受了石先生一方的申请鉴定请求，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对石先生房屋地下室雨水倒灌的成因以及排水设计是否符合国家标准进行了鉴定。

2014年5月22日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心做出鉴定结论：涉案房屋车库前排水沟内排水管走向以及相对应雨水井未按照图纸施工。

鉴定结论中还显示：排水沟内直径100mm排水管与房屋前道路雨水井内直径300mm排水管连接部位未见相应检查井，不符合图纸设计要求及相关国家标准规定。

鉴定中心还发现，房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截留水沟，不符合相关行业标准规定。房屋汽车库应设置集水坑和排水泵。

综上，鉴定中心推断涉案房屋发生雨水倒灌的成因为：由于房屋靠近小区雨水排水系统末端，当雨水排水量较大、雨水无法通畅排入小区外市政排水设施时，形成雨水井内积水，水位超过相对高度为-0.45m时(水位超过雨水井高度时)，就会形成地下室雨水倒灌。

法院一审判保利修房并赔27万

海淀法院审理后认为，根据鉴定结论，保利房地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，保利房地产公司应当按照图纸设计要求、相关国家标准及相关行业标准，对地下室、车库进行修复，修至地下室、车库不积水为止。

根据保利房地产公司提交的移交清单，石先生一方于2009年12月31日收到房屋质量保证书、房屋使用说明书等，故法院对石先生一方要求判决被告保利房地产公司提交房屋所有材料的诉讼请求不予支持。

石先生一方主张房屋存在渗漏痕迹、墙面开裂等问题，但法院审理后认为，这些问题完全可以通过维修解决，不构成合同约定的逾期交房。

法院认为，应根据双方认可的地下室、车库面积168平方米，参照涉案房屋所在的西北旺地区住房租赁交易的平均价格，对石先生一方不能使用车库、地下室的损失进行补偿。

别墅居室存在积水、渗漏、墙面开裂等问题，可以通过维修解决，不完全影响房屋的正常使用，因此，法院对石先生主张的物业费赔偿不予支持，鉴定费则由保利地产承担。

2015年3月2日，海淀法院一审宣判。法院判决保利地产三个月内对石先生所购房屋地下室、车库按照设计图纸进行施工、修复，至地下室、车库不积水为止;赔偿石先生人民币278964元;驳回石先生一方其他诉讼请求。

市一中院再审裁定维持原判

判决后，石先生一方不服，上诉至北京市第一中级法院。

石先生一方认为，验收房屋的时候发现房屋存在质量问题，对方至今未能交付符合约定的房屋，应当支付逾期交房违约金。一审法院判决是根据涉案房屋地下室和车库面积占整个房屋面积比例和考虑平均租赁价格确定损失，这种方式不合理。

石先生一方还认为，因房屋质量问题，导致其交纳了物业费但是无法享受服务，这个损失应该由保利地产承担。

在石先生一方上诉期间，保利地产还坚持认为，倒灌主要原因是雨水量过大造成的，不属于房屋质量问题。

法院二审认为，雨水倒灌仅造成地下室、车库无法使用，一审法院按照地下面积计算空置损失合理。

同理，石先生一方也不能证明雨水倒灌必然导致房屋整体空置，因此对其主张由被告赔偿物业费亦不支持。

2015年8月11日，北京市第一中级法院终审判决驳回上诉，维持原判。

二审判决后，石先生一方向北京市第一中级法院申请再审。

2015年9月18日，石先生收到法院作出的再审裁定，结果还是维持原判。

新闻延伸

小区另一别墅也在打维权官司

在保利西山林语小区内，法晚记者(微信ID:fzwb_52165216)还遇到了同样因房屋质量问题在诉讼维权的郑女士。

郑女士购买的是精装修别墅，而且是项目样板间，有近500平方米。

2010年6月，郑女士一家老少三代入住。郑女士称，起初发现电频繁跳闸，紧接着发现房屋卫生间、地下室防水均存在问题，整栋别墅都漏水、渗水。物业维修了多次，也没能彻底解决问题。

2012年6月，郑女士一家搬走，在外租了一套140余平方米房子，每月租金8000多元。

郑女士起诉，向保利地产索赔各项损失共计900多万元。2013年7月4日，海淀法院委托鉴定机构对房屋存在的问题进行鉴定。

2014年8月7日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心做出鉴定结论：结构部分，在墙取的5根钢筋，重量偏差以及钢筋公称直径偏差，检测结果为不合格。

房屋电气部分，有线头随意甩出、未进行绝缘包扎、导线裸露、未连接等12项不符合国家标准、北京市相关标准。

防水部分，户门檐口无敌水槽，卧室、卫生间地面防水存在缺陷，窗框与墙体密封不严密，门框上方造型檐与墙体间密封开裂。

《法制晚报》记者从郑女士代理人、北京市中唐律师事务所律师王佳红处了解到，郑女士一案目前还未一审宣判。